Ostatnio miałam przyjemność wziąć udział w nagraniu dla Raportu o stanie świata. Przed wyborami do niemieckiego Bundestagu rozwmawialiśmy między innymi o berlińskim kryzysie mieszkaniowym. Ma on wiele przyczyn, zarówno historycznych, jak i współczesnych. W tym poście wynotowałam najważniejsze z nich.
Odsłuchaj podcast z moim udziałem na Spotify.
▷ OD KIEDY TRWA BERLIŃSKI KRYZYS MIESZKANIOWY?
Berlin zmaga się z kryzysem mieszkaniowym od co najmniej kilkunastu lat, ale problem ten narastał stopniowo od początku XXI wieku. Kluczowe momenty to:
- Lata 90. i 2000 – Po zjednoczeniu Niemiec Berlin miał nadwyżkę mieszkań, co doprowadziło do niskich czynszów i sprzedaży wielu nieruchomości prywatnym inwestorom.
- 2010-2015 – Dynamiczny wzrost liczby ludności (imigracja, boom gospodarczy) spowodował gwałtowny wzrost popytu na mieszkania.
- Po 2015 – Kryzys migracyjny oraz dalsza gentryfikacja sprawiły, że ceny wynajmu i zakupu nieruchomości zaczęły gwałtownie rosnąć.
- 2020 i później – Pandemia oraz inwestycje spekulacyjne jeszcze bardziej pogłębiły problem dostępności mieszkań.
W 2021 roku berlińczycy zagłosowali w referendum za wywłaszczeniem wielkich korporacji mieszkaniowych, ale działania polityczne wciąż są niewystarczające, by rozwiązać problem.
▷ PRZYCZYNY BERLIŃSKIEGO KRYZYSU MIESZKANIOWEGO
1. Rosnący popyt na mieszkania
- Berlin to jedno z najszybciej rosnących miast w Europie. Migracja wewnętrzna i zewnętrzna (m.in. napływ pracowników, studentów, uchodźców) powoduje, że zapotrzebowanie na mieszkania przewyższa podaż.
- Popularność miasta jako centrum kulturalnego i startupowego przyciąga młodych ludzi i inwestorów.
- Biurokracja i długie procesy administracyjne sprawiają, że realizacja nowych projektów mieszkaniowych trwa latami.
- Brak dostępnych gruntów budowlanych, szczególnie w centralnych dzielnicach, ogranicza możliwości rozwoju.
- Rosnące koszty materiałów i pracy dodatkowo utrudniają szybkie budowanie nowych mieszkań.
- Dzielnice takie jak Kreuzberg, Neukölln czy Friedrichshain stały się atrakcyjne dla osób o wyższych dochodach, co wypycha dotychczasowych mieszkańców.
- Właściciele podnoszą czynsze, a dawne tanie mieszkania są modernizowane i wynajmowane drożej.
- Inwestorzy (zarówno niemieccy, jak i zagraniczni) wykupują mieszkania, traktując je jako lokatę kapitału, a nie miejsce do zamieszkania.
- Mieszkania są często pozostawiane puste lub wynajmowane krótkoterminowo (np. przez Airbnb), co zmniejsza ich dostępność dla mieszkańców.
- Berlin przez długi czas był znany z relatywnie tanich nieruchomości, co przyciągnęło wielu inwestorów.
- Obecnie ceny mieszkań są tak wysokie, że coraz mniej osób może sobie pozwolić na zakup, co zmusza ich do wynajmu.
- Berlin próbował walczyć z kryzysem poprzez zamrożenie czynszów (Mietendeckel*), ale ten środek został uznany za niezgodny z konstytucją.
- Miasto od lat stosuje politykę wykupu mieszkań od prywatnych właścicieli, ale to nie rozwiązuje problemu niedoboru lokali.
- Zbyt małe wsparcie dla budownictwa społecznego powoduje, że nie powstaje wystarczająco dużo tanich mieszkań.
- Wiele mieszkań jest wynajmowanych turystom przez platformy takie jak Airbnb, co ogranicza liczbę lokali dostępnych dla mieszkańców i podnosi ceny wynajmu.
Berliński kryzys mieszkaniowy wynika głównie z rosnącego popytu, niewystarczającej podaży oraz spekulacji nieruchomościami. Polityka miejska stara się temu przeciwdziałać, ale rozwiązania często napotykają na ograniczenia prawne i ekonomiczne.
▷ *WIĘCEJ O MIETENDECKEL
Orzeczenie w sprawie berlińskiego "Mietendeckel" (sufitu czynszowego) zapadło 15 kwietnia 2021 roku. Niemiecki Federalny Trybunał Konstytucyjny (Bundesverfassungsgericht) uznał, że prawo to jest niekonstytucyjne, ponieważ regulacja wysokości czynszów należy do kompetencji rządu federalnego, a nie landów. W efekcie wprowadzone wcześniej zamrożenie czynszów w Berlinie zostało unieważnione. Decyzja ta wywołała duże kontrowersje, ponieważ wielu lokatorów obawiało się nagłych podwyżek czynszów po zniesieniu ograniczeń.
Berliński Mietendeckel obowiązywał przez około 14 miesięcy – od 23 lutego 2020 r. (kiedy wszedł w życie) do 15 kwietnia 2021 r., kiedy został unieważniony przez Federalny Trybunał Konstytucyjny.
Po uchyleniu prawa wynajmujący mogli domagać się wyrównania zaległych czynszów, co było dużym problemem dla wielu najemców.
Decyzja o zniesieniu Mietendeckel miała poważne konsekwencje zarówno dla najemców, jak i właścicieli nieruchomości. Oto szczegóły:
1. Co się stało po unieważnieniu Mietendeckel?
▷ Najemcy musieli zwrócić zaległe czynsze – osoby, które płaciły obniżone stawki przez kilka miesięcy, nagle musiały wyrównać różnicę. W niektórych przypadkach chodziło o kwoty rzędu kilku tysięcy euro.
▷ Wielu lokatorów znalazło się w trudnej sytuacji finansowej, ponieważ nie wszyscy mieli odłożone pieniądze na ewentualne dopłaty. Władze Berlina zaleciły im składanie wniosków o wsparcie socjalne.
▷ Rynek wynajmu ponownie się zmienił – niektórzy właściciele zaczęli podnosić czynsze lub wycofywać mieszkania z wynajmu długoterminowego.
2. Co Berlin zrobił później?
▷ Politycy w Berlinie zaczęli szukać innych rozwiązań, np. poprzez zaostrzenie istniejących regulacji czynszowych na poziomie federalnym.
▷ Protesty lokatorskie – po decyzji Trybunału w Berlinie odbyły się demonstracje przeciwko rosnącym kosztom najmu.
▷ W 2021 r. pojawiła się inicjatywa wywłaszczenia wielkich korporacji mieszkaniowych, co przegłosowano w referendum, ale wdrożenie tego pomysłu wciąż trwa.
✓ 56,4% głosujących opowiedziało się za wywłaszczeniem dużych firm mieszkaniowych (posiadających ponad 3 tys. lokali).
✘ Jednak rząd Berlina do dziś nie wdrożył tej decyzji – trwa analiza prawna, czy takie rozwiązanie jest zgodne z konstytucją.
3. Czy Mietendeckel przyniósł jakieś pozytywne efekty?
✓ Krótkoterminowo pomógł obniżyć czynsze dla wielu osób.
✓ Otworzył ogólnokrajową debatę o prawach najemców i regulacji rynku mieszkaniowego.
✘ Jednak długofalowo doprowadził do niepewności na rynku i problemów finansowych wielu wynajmujących i lokatorów.
Po unieważnieniu Mietendeckel w 2021 roku, Berlin stanął przed wyzwaniem znalezienia skutecznych rozwiązań dla rosnącego kryzysu mieszkaniowego. Oto kluczowe działania i inicjatywy podjęte w ostatnich latach:
1. Referendum "Deutsche Wohnen & Co. enteignen"
W wrześniu 2021 roku berlińczycy przegłosowali referendum dotyczące wywłaszczenia dużych korporacji mieszkaniowych, takich jak Deutsche Wohnen i Vonovia. Ponad 56% głosujących opowiedziało się za przejęciem około 240 000 mieszkań na własność miasta, aby przeciwdziałać gwałtownym wzrostom czynszów.
Mimo wyraźnego wyniku referendum, wdrożenie tej inicjatywy napotkało na opór polityczny i prawny. W czerwcu 2023 roku powołana komisja ekspertów orzekła, że wywłaszczenie jest prawnie możliwe i może odbyć się z rekompensatą poniżej wartości rynkowej.
2. Nowe inicjatywy referendalne
W odpowiedzi na opóźnienia we wdrażaniu wyników pierwszego referendum, inicjatywa "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" ogłosiła we wrześniu 2023 roku plan przeprowadzenia kolejnego, tym razem wiążącego prawnie, referendum. Celem jest opracowanie i przegłosowanie ustawy umożliwiającej wywłaszczenie około 240 000 mieszkań od dużych właścicieli.
3. Wyzwania w budownictwie mieszkaniowym
Berlin boryka się z poważnym niedoborem mieszkań. Mimo planów budowy 40 000 nowych lokali rocznie, w 2023 roku zrealizowano jedynie połowę tego założenia. Obecnie w Berlinie brakuje około 200 000 mieszkań, a w całych Niemczech od 700 000 do 900 000 mieszkań.
Władze miasta planują zwiększenie liczby oddawanych do użytku mieszkań z 3 800 w 2023 roku do 6 500 w 2026 roku. Jednak realizacja tych planów napotyka na przeszkody, takie jak biurokracja, rosnące koszty budowy oraz wysokie standardy energetyczne, które dodatkowo podnoszą koszty najmu.
4. Wzrost kosztów utrzymania mieszkań
Od 1 stycznia 2025 roku w życie weszła reforma podatku od nieruchomości, która może znacząco zwiększyć koszty utrzymania mieszkań dla właścicieli i najemców. Szacuje się, że dodatkowe obciążenia mogą wynieść nawet ponad 1 000 euro rocznie. Niestety, wielu mieszkańców wciąż nie otrzymało konkretnych informacji o wysokości nowych opłat, co budzi krytykę i obawy.
5. Luki prawne wpływające na rynek najmu
Berlin zmaga się również z problemem wykorzystywania luk prawnych przez właścicieli nieruchomości. Jedną z nich jest wynajem umeblowanych mieszkań na krótkie terminy po znacznie wyższych stawkach, co pozwala omijać przepisy dotyczące kontroli czynszów. To zjawisko przyczynia się do dalszego wzrostu cen najmu i pogłębia kryzys mieszkaniowy w mieście.
Podsumowując, Berlin stoi przed wieloma wyzwaniami w zakresie polityki mieszkaniowej. Mimo licznych inicjatyw i planów, miasto wciąż poszukuje skutecznych rozwiązań, które zapewnią mieszkańcom dostęp do przystępnych cenowo lokali.
▷ MIETENDECKEL A MIETPREISBREMSE
Berliński mechanizm Mietpreisspiegel (dosł. "lustro cen najmu") to narzędzie regulacyjne stosowane w Berlinie i innych niemieckich miastach w celu kontrolowania wzrostu czynszów. Jest to referencyjna tabela czynszów, która określa średnie ceny najmu dla różnych typów mieszkań w zależności od ich lokalizacji, wieku budynku, stanu technicznego i standardu wyposażenia.
Jak działa Mietpreisspiegel?
Podstawa prawna
- Mietpreisspiegel jest publikowany co dwa lata przez władze miasta na podstawie danych z rynku wynajmu.
- Opiera się na rzeczywistych czynszach płaconych za porównywalne mieszkania, ale nie uwzględnia najstarszych umów, które nie były aktualizowane przez wiele lat.
Ograniczenie wzrostu czynszów
- W Niemczech obowiązuje zasada, że właściciel nie może podnieść czynszu o więcej niż 15–20% w ciągu trzech lat, ale nie może też przekroczyć lokalnych średnich stawek określonych w Mietpreisspiegel.
- W tzw. obszarach o napiętym rynku mieszkaniowym, jak Berlin, podwyżki są jeszcze bardziej ograniczone.
Zastosowanie w sporach sądowych
- Mietpreisspiegel jest kluczowym dokumentem wykorzystywanym w sporach między najemcami a właścicielami nieruchomości, np. w przypadku nieuzasadnionych podwyżek czynszu.
- Najemcy mogą powoływać się na niego, aby zakwestionować zbyt wysokie stawki.
Mietpreisspiegel vs. Mietendeckel
- Mietendeckel (zamrożenie czynszów) było bardziej radykalnym mechanizmem, który został wprowadzony w Berlinie w 2020 roku, ale unieważniony przez Trybunał Konstytucyjny w 2021 roku.
- Mietpreisspiegel jest mniej restrykcyjny – nie zamraża czynszów, ale kontroluje ich wzrost, zapewniając stabilność cen.
Krytyka Mietpreisspiegel
- Nie obejmuje całego rynku – np. nowych umów najmu, co pozwala na obchodzenie regulacji.
- Może być niedokładny – ponieważ opiera się na średnich, nie zawsze odzwierciedla realne zmiany cen na rynku.
- Nie rozwiązuje problemu deficytu mieszkań – reguluje ceny, ale nie zwiększa podaży mieszkań, co pozostaje kluczowym problemem Berlina.
Mimo tych ograniczeń Mietpreisspiegel pozostaje ważnym narzędziem w walce z nadmiernymi podwyżkami czynszów i spekulacją nieruchomościami w Berlinie.
▷ MILLIEUSCHUTZ
Milieuschutz, czyli obszary ochrony społecznej, to strefy w Berlinie, w których władze miejskie starają się chronić istniejącą strukturę społeczną przed negatywnymi skutkami gentryfikacji i gwałtownymi zmianami na rynku nieruchomości. Celem jest zapobieganie wypieraniu dotychczasowych mieszkańców poprzez regulacje dotyczące modernizacji budynków, zmian przeznaczenia lokali czy przekształcania mieszkań na własność.
Obecnie w Berlinie istnieje 47 obszarów Milieuschutz, rozmieszczonych w różnych dzielnicach miasta:
- Charlottenburg-Wilmersdorf: 2 obszary
- Friedrichshain-Kreuzberg: 9 obszarów
- Lichtenberg: 1 obszar
- Mitte: 5 obszarów
- Neukölln: 7 obszarów
- Pankow: 13 obszarów
- Tempelhof-Schöneberg: 7 obszarów
- Treptow-Köpenick: 3 obszary
Przykładowo, w dzielnicy Mitte wyznaczono 14 obszarów ochrony społecznej, w tym takie jak Alexanderplatzviertel, Badstraße, Birkenstraße czy Humboldthain Nord-West.
Aby sprawdzić, czy konkretna nieruchomość znajduje się w obszarze Milieuschutz, warto skonsultować się z lokalnym urzędem planowania przestrzennego lub skorzystać z dostępnych online map i zasobów informacyjnych.
▷ PROPONOWANE ROZWIĄZANIA KRYZYSU MIESZKANIOWEGO OFEROWANE PRZEZ PARTIE STARTUJĄCE W WYBORACH DO BUNDESTAGU W 2025 r.
W obliczu zbliżających się wyborów do Bundestagu zaplanowanych na 23 lutego 2025 roku, niemieckie partie polityczne przedstawiły swoje propozycje dotyczące rozwiązania kryzysu mieszkaniowego, szczególnie dotkliwego w Berlinie. Poniżej przedstawiamy główne założenia programowe poszczególnych ugrupowań:
Unia Chrześcijańsko-Demokratyczna (CDU)
- Lider: Friedrich Merz
- Propozycje:
- Zwiększenie podaży mieszkań: CDU planuje uproszczenie procedur budowlanych oraz zachęty dla inwestorów prywatnych w celu przyspieszenia budowy nowych lokali.
- Współpraca publiczno-prywatna: Partia opowiada się za modelami partnerstwa między sektorem publicznym a prywatnym w celu realizacji projektów mieszkaniowych.
Socjaldemokratyczna Partia Niemiec (SPD)
- Lider: Olaf Scholz
- Propozycje:
- Kontrola czynszów: SPD dąży do wprowadzenia stałych mechanizmów ograniczających wzrost czynszów, aby chronić najemców przed gwałtownymi podwyżkami.
- Budownictwo społeczne: Partia planuje zwiększenie inwestycji w budowę mieszkań komunalnych oraz subsydiowanych, aby zapewnić dostępność lokali dla osób o niższych dochodach.
Zieloni (Bündnis 90/Die Grünen)
- Liderka: Annalena Baerbock
- Propozycje:
- Zrównoważone budownictwo: Zieloni kładą nacisk na ekologiczne standardy w budownictwie oraz renowację istniejących budynków w celu poprawy efektywności energetycznej.
- Wsparcie dla spółdzielni mieszkaniowych: Partia chce promować alternatywne formy własności, takie jak spółdzielnie, aby zwiększyć dostępność mieszkań.
Lewica (Die Linke)
- Liderka: Heidi Reichinnek
- Propozycje:
- Wywłaszczenie dużych korporacji mieszkaniowych: Lewica opowiada się za przejęciem przez państwo mieszkań należących do dużych firm, aby ograniczyć spekulacje na rynku nieruchomości.
- Kontrola czynszów: Partia postuluje wprowadzenie surowych limitów na wysokość czynszów oraz ich regulację na poziomie państwowym.
Alternatywa dla Niemiec (AfD) tej partii nie poświęcam uwagi na blogu ze względu na ekstremalnie prawicowy profil; partia ta powinna zostać zdelegalizowana
Lider: Alice Weidel, Tino ChrupallaPropozycje:Ograniczenie regulacji: AfD proponuje zmniejszenie biurokracji w sektorze budowlanym oraz ograniczenie przepisów dotyczących ochrony środowiska, aby obniżyć koszty budowy.Preferencje dla obywateli niemieckich: Partia sugeruje wprowadzenie priorytetowego dostępu do mieszkań dla obywateli Niemiec.
Warto zauważyć, że kryzys mieszkaniowy w Berlinie jest złożonym problemem, a proponowane rozwiązania różnią się w zależności od ideologii poszczególnych partii. Wybory w lutym 2025 roku mogą znacząco wpłynąć na kierunek polityki mieszkaniowej w Niemczech.
/post opracowany z pomocą SI/
Brak komentarzy